【質問】愛知県で不動産賃貸をやろうと思うが、このプランの欠点や改善点はどのような事がありますか？
番外編
Published: 2026年2月2日
読者からのご質問。
今日もまたカネの話だ。不動産の話。
これを書き上げればブログの借金は１本になるぜー。
あとちょっとだ。
以下質問。あとで僕の方で要点をまとめるので読み飛ばし推奨。
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はじめまして。
２ヶ月前からサウザーさんのブログを読ませていただいております。
日記を２ヶ月前から付け始めました。
また、オナ禁・筋トレも現在２ヶ月継続しております。
日記帳から受ける効果は絶大で、仕事の効率も段違いに上がりました。
筋トレやオナ禁も日記帳でメニューを管理することにより滞ることなく継続できています。
このようなすごくためになる情報を発信してくれているサウザーさんには非常に感謝しています。
現在サウザーさんのブログで一番興味が有ることは不動産です。
サウザーさんは東京で不動産を運営されていますか？
僕は現在愛知県の中小都市在住で決して都会ではありません。
付近の一戸建て中古不動産は680万～1200万くらいです。
家賃相場は4－7万円程度が一般的です。
僕には不動産投資の経験は全くありません。仕事は親元でアパレルショップ経営をしております。家族経営で社長は親、僕は服の生産担当です。
しかし、将来サウザーさんのようにお金持ちの最後尾に並びたいと強く思っています。
今考えている不動産投資のプランは次の通りです
→付近の一戸建て不動産を調べる
→ 周辺の家賃の相場を調べる
→ 一戸建て不動産で次のような物件を調べる
（安い、外見が悪い、交通の便がいい、水回りには問題はない、スーパーなど付近に便利な施設があるか、学校があるなど長期で住んでくれる入居者がいる可能性が高い施設があると最高）
→この様な不動産を購入してセルフリフォームまたは格安で業者にリフォームさせる。（セルフの場合はYoutubeなどを見てやり方を勉強しながら実行）
→不動産仲介業者を通して入居者を募集
このような大雑把な計画を考えています。
心配なことは僕の住んでいるのは田舎の中小都市のためサウザーさんの住んでいる東京のように入居者が見つかるかどうか、空き家のままになってしまうのではないか。
いい物件の探し方が漠然としてしかわからないということ、今後日本では東京一極集中が進む恐れがあり、田舎は寂れていってしまう可能性を心配していること。
東京でいきなり不動産投資を始めるには資金的に難しいこと。（地元で始めるのであれば自分の住む場所は実家でいい、生活費は安いなど）
また、僕に不動産の経験が全く無いためサウザーさんから見て計画にまずいところが無いかどうかです。
このプランの欠点や改善点などはどのようなことがありますか？
また、サウザーさんがいい物件を見つけて運営する上で重要なこと、こだわっていることはどのようなことがありますか？
ぜひ辛口のアドバイスをお願いします。
長文失礼しました。
（※前コメントの補足です）
また、不動産のタネ銭に関しては、以下の様な方法で貯めようと思っています。
基本自営業の仕事は全力で頑張る。
土日祝日も関係なく頑張り売上を最大化する。
自営業の売上の3～5％を元引きして次の仕入れに回さず貯金する。
節約は固定費を最優先でカットする。
更に物、服は極力買わない。持ち家・車にはもともと全く興味はない。
食費はタンパク質を十分摂る。ジャンクフード、炭水化物過多は避ける。
筋トレはジムに行かずに家でやる。筋トレマシンは中古のものを購入済み、一週間メニューはプロのビルダーのものを流用、やや簡素化してそのまま利用。
筋トレフォームの確認は同居人に頼む。
という方法で貯めようと思っています。
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さて、回答に移って行こう。
＜ぜひ辛口のアドバイスをお願いします。
と言う事ですから、読者の皆様はこのあとどうなるのかお分かりのことだと思う。
質問者の方、ちょっと思い込みが激しい人なのかな？と思う。
書いている事をそのまま読み取るのが苦手で、自分の思い込みが見せてくる幻がむしろこの人にとっての現実で、そうだとするとそもそも商売はきついんじゃないかなー、と。
商売って、超現実主義な営みじゃないですか。
現実をそのままの現実として認識できる人じゃないと、何が何やら訳がわからないまま、あらゆる業者から毟られ放題に毟られて、ボロボロになって弾き出されて終わりなんとちゃうやろうか。
勤め人やって、社長とか誰かに守って貰わないと、生きていけない人と言うか。
じゃあまず一つ目。
＜サウザーさんは東京で不動産を運営されていますか？
なんで僕が東京だと思ったの？
ありえなくない？
小僧が月に１０万円貯金して、そんなはした金で買える物件が、東京のどこにあるん？
全国転勤ありで、物件は全部地方都市だと書いているのに、どうやったら東京の話が出てくるん？
頭悪いの？
そして、
＜心配なことは僕の住んでいるのは田舎の中小都市のためサウザーさんの住んでいる東京のように入居者が見つかるかどうか、空き家のままになってしまうのではないか。
僕が東京に住んでいると言う幻の思い込みを土台にして、その妄想の上に更なる妄想を積み重ねてしまう。
考えるだけ全く無駄ですな。
丸い物を、丸い物と認識できず、丸い物を見て三角だと思い込んでしまう人に、一体僕は何をアドバイスして差し上げられるのだろうか？と。
しかも、思いを巡らした後の結論は最初から決まっていて、「僕にもできるでしょうか？心配です」って話なんだな。
＜今後日本では東京一極集中が進む恐れがあり、田舎は寂れていってしまう可能性を心配している
まだ東京の話と、僕の心配の話が続く。ご苦労様です。
これについてはマジレスしとくと、不動産のみならずあらゆる商売で考えるべきことに「需要と供給」って物があって、東京は需要も増えるけど、供給もそれなりに増えて行き、地方は需要は減るけど、供給も減るから物件の競争力を保てば何とかなる、だ。
考えが足りない人の特徴として、いつも物事を片側からしか見てない事。需要があれば供給がある、とは考えられない。
僕の仮定〜地方は需要減るけど供給も減って俺様は勝てる！〜は間違っているかもしれないけれど、物事を両面から考えてるだけ間違ってたとしても修正がしやすいし、安く仕入れてるしライバルの能力もたかが知れてるし、まあ何とかなるわ、と思ってる。
＜東京でいきなり不動産投資を始めるには資金的に難しいこと。（地元で始めるのであれば自分の住む場所は実家でいい、生活費は安いなど）
不動産業界って、日本全国津々浦々までを完璧に天下統一した企業が居ないのは気づいているだろうか？
その土地にはその土地の不動産業者があり、さながら群雄割拠の状態にある。
なぜ全国統一勢力が現れず、割拠の状態で安定しているか？と言うと、『地の利』が極端に有利に働く業態だからなんだな。
幾ら莫大なカネがあろうと、その土地の事を深く知り長年の人脈を張り巡らせている地場の不動産屋には勝てないからだ。
愛知に住んでて、東京で不動産やろうとか、信じられない馬鹿者だと思う。資金が足りなくて逆に幸いしたわ。
これ
「知らなかった、今から勉強します」
で済む話じゃなくて、こう言うのは誰しも経験する目の前の現実から、興味関心を持って類推を働かせる生き方をしているかしていないかの問題で、子供の頃からの問題というか、結構、根深いと思うんだ。
＜僕は現在愛知県の中小都市在住で決して都会ではありません。
付近の一戸建て中古不動産は680万～1200万くらいです。家賃相場は4－7万円程度が一般的です。
はっきり言って、これ、めちゃくちゃ厳しい市場環境だと思う。
昔からの保守的なお金持ちが多い、豊かな地域に住んでいるのでしょうな。
ここまで利回りが低いのは全国でも相当まれです。
と言うか、利回りって計算した？
１０００万を投資して、家賃月５万だったら、表面利回りで６％でしょう。
投資を回収するのに何年かかるん？
固定資産税も来るし、修繕費も積み立てないといけないし、銀行に返済もしないといけないし、そもそも２０年後に建物はちゃんと建ってるん？
全ての経費を払った後の自分の小遣いは幾らになるか計算した？
小遣いと言うよりも、キャッシュフロー回るかすら危ないレベルだと思うけど、計算してる？
んでだ、ちなみに言うとこの愛知の環境より、東京の方がもっと厳しい環境なんだ。利回りは低いし、税金は高い。知ってた？
＜僕に不動産の経験が全く無いためサウザーさんから見て計画にまずいところが無いかどうか
端的に言って、まずいところしか無い。
もしかして、僕の事を特別だと思ってるんだろうか？
最初から、自分には出来ない前提、とか思ってバリアを張ってるんとちゃうかな？（色々と書いてくれているけど、根本の問題で）
だから東京が云々とかいう幻が見えるんじゃないだろうか？
現実が現実のまま見えない限り、本を読む所から始めよう、と言うアドバイスも出来ない。（本読んでもまた現実曲げちゃうから）
言っとくけど、僕なんか不動産では全然リスク取ってないし、拡大期を迎える前に勤め人を卒業してしまってるから、ある程度不動産にコミットしてる人なら５年もあれば軽く追い越せる。
「左右座のレベルなんか通過点でしかない！」
と言う事になる。
現実が見える人なら。
ただね、現実が現実のまま見えてしまう目を持ってると、学校生活には馴染めないし、友達も出来ないし、勤め人やってると馬鹿らしくなって上司から目の敵にされるし、それなりに辛い事なんだ。
誰かから植えられた洗脳を通してしか目の前の現実を解釈できないと言うのは、学校も楽しいし、友達も出来るし、勤め人も愚痴を言いながら気楽に出来るし、それはそれで、かなり幸せな生き方なような気がするな。
をはり。
