コインパーキング事業のネタを掴みに行かんとする話 その２
番外編
Published: 2026年1月9日
不動産賃貸の商売は、考えてやればそんなに失敗することは無いと思っている。
業界のならいなのか知らんが、プロたちは良い値段で仕入れることに成功したら、即座に売却して売却差益を抜いてしまいたい、と思っているらしい。
例えば、市場では１０００万円の値段がつく古い一戸建ての家が、相続がらみの事情があって、売主が「売れればいくらでも良い」とか言って、３００万円で投げ売りする、みたいな事がある。
お宝物件である。
プロの不動産屋は仕入れたらすぐに右から左で転売したがる傾向が強くある様だ。
３００万円で仕入れたものを１０００万円で売って、短い時間で７００万円の売買差益を取りに行きたがるし、それがカッコイイ事だとされているらしい。
不動産が面白いのは、その掘り出し物の３００万円の物件が、少し手直しすれば月に７万ぐらいで貸せたりする事である。
リフォームに５０万ぐらいかければ、見違える様に綺麗になるし、借り手も付く。（もちろん業者に丸投げしちゃダメ、自分で工夫する）
月に７万の家賃で１２ヶ月だから、年に８４万円であるか。
５年貸して、４００万円也の家賃を手に入れて、それでまた売却せんとして市場に出せば、これがやっぱり約１０００万円の値が付くんである。すごく面白い。
戸建ての場合は土地に値段が付いてて、建物は古くなればゴミ扱い。故に、ある一定の水準（土地値）よりは値段が下がらない。
いつ売っても７００万円の売買差益が取れるんなら、５年待って得られる家賃の４００万円也は丸儲けだと思う。
落ちてるカネだ。
なぜ業者は拾わないのだろうか？素朴な疑問だったんだが、
「５年賃貸に出してから、また売りに出したら良くね？と言うか、１０年貸してから売ったらええやん？」
と、思った。
だけどプロにとっては
「そんなカッタルイ事はやってられん！」
との言い分なのである。今、儲けが欲しい。
この発言に何か深い哲学がある様には思えない。
だって、リーマンショックとかがあった時に潰れちゃう不動産屋は、短期利益にばかり頼った収益構造で、かたや不景気にも生き残れる不動産屋は安定収益を持ってる。
結局、不動産屋って一発大儲けの志向が強いんである。短気なだけなんだ。
ここが付け入る隙だな、と思った。時間軸を長く持てば、そんなに大やられする事は無い商売であろうよ、と。
そして実際、僕は時間を長く取って気長に頑張った結果、我が収益物件たちは安定軌道に乗ってくれた。待つ事がコツ。そう難しい事では無い。
ところでコインパーキングビジネス。
こりゃあ安定なビジネスモデルであると思う。
Airbnbもそうだけど、物件を借りて、それを更に貸す、と言う業態は上手く回ればかなり美味しい。拡大がし易いから。
特に今、僕が住んでいる地域は昔からの保守的なお金持ちが多い地域で、田舎のくせに土地が高い。得意手法のボロ物件が買えない。
（※転勤してこの地に来て、不動産の採算が合わない故に、不動産はお休みし、暇だからインタビューのお仕事を始めたのが白熱教室なのである）
だが、買うのが高い土地柄ならば、これは見方を変えれと、借りるには安価である。
借りて、更に小分けにして貸す商売は、やり易いと言える。
ケーキを１ホールで買って、1/6カットでバラ売りすれば売上は増える、それを時間の小分けでやる、そう言う古典的なビジネスモデルだ。
引き継ぎ期間のこの一週間は後輩くんにコインパーキングについて質問攻めにして、関連書籍は全部読んで、イメージを練っていた。
①最初の現場を作るためのタネ銭３００万円が必要。余裕を見て自己資金５００万てところ。なかなか小資本である。
②土地探し。月極駐車場を運営してるなら、その運営元に電話する。更地なら法務局行って謄本アゲアゲして、地主のお宅に飛び込み営業。
③フラップ板の機械は中古でも良さそう。後輩くんは新品だったけど、中古で大丈夫そうだ。彼は会社のしがらみで使えなかったが、フラップ板よりも更に進化した機械があるのだと言う。
聖帝、最近見かけたのですがフラップ板すらないようなパーキングもありました。カメラでナンバー記録してセンサーかなんかで動きを見張り、カード登録・決済でコイン入れずにすいーっと出てっても問題なくしたりしてるのでしょうかね？ちょっと分かりませんが、見た感じ投資めちゃ要らなそうでした。 https://t.co/uAv5Rz95d4
— カルジ (@karuzi_karuzi) 2017年10月9日
④機械の減価償却は４年。普通に１０年ぐらい使えて、簡単には壊れない様である。
⑤仕事は売上金の回収と、釣り銭の補充、ちょっとした掃除。機器のトラブルは専門の管理会社に委託。
⑥月極め駐車料金の2倍～３倍ぐらいの売り上げになる。現金商売。初月など、認知されないうちは逆ザヤもある。
⑦５台規模の小さいコインパーキングを立ち上げて、月に６～９万円ほどの粗利が見込まれる。一戸建て一軒と同じぐらい。
⑧不動産と違う点は、入居決めてくれた不動産屋に広告費払わなくていい、リフォーム費用も要らない、借地だから固定資産税も無い。関節コストがかなり安い。
⑨戸建てのボロ物件の場合は、土地が残ると言うストック性が魅力だが、駐車場の場合はストックが残らないデメリットがある。そこは収益性でカバーできるだろう。
⑩現場を一つ立ち上げてみて、上手いこと回転し始めたら、その実績を持って政策金融公庫などに融資打診。カネ借りられたら更に拡大が加速する。
勤め人の仕事で繁華街も多少は覗くから、コインパーキングに適した土地で月極駐車場って無いかなあ？と思って探しているのだけど、これがなかなか見つからない。土地の仕入れはそれほど楽勝では無いなあ、と思った。
後輩くん曰く、飲屋街は確かにコインパーキングの需要はあるが競争が激しいため、実は住宅地が穴場なのだ、とのこと。
そんなアドバイスを受けつつ、構想を練っているのである。
多分これ、コインパーキングやっちゃうだろうね。
やっちゃった場合はまたご報告させていただこうと思う。
をはり。
