①【質問】表面利回り約14％の木造築古物件を見つけました。更地にして売却するのはどうでしょう？

Published: 2026年2月26日

公務員の方から、不動産についての質問である。

本格的な質問が続々と来て、意外な心境である。

日本の投資環境はまさしく『悪貨は良貨を駆逐する』の格言が示す通りの壮絶な有様になっていて、良心的かつ正統な投資情報を紹介する人の勢いはいつも弱く、詐欺商材と嘘つきゴリラばかりが跋扈する末法の世である。

まあ、僕に不動産の質問して来るって事は、ボロクソ正論を投げつけられるのが分かってる訳ですやん。

情弱気質の人って、残酷な現実よりも、甘美な幻想を好みますでしょ？

日本人の多くは、ゴリラに騙されるのが薄々分かってるのに、それでも甘い言葉の心地よさに釣られて、ケツの毛まで毟られに行くのを止められない、それが普通だと思っていた訳だが。

僕の持ってる不動産知識で、ストックビジネス勉強会みたいな集まりを結成し、たとえば、僕のツテで現役大家の講師を呼んで、温泉旅館でセミナーしてもらう的な事をやるのも面白いかなあ、みたいな。

さて、質問。（前置き長すぎ）

---以下、質問----

ご多用のところ申し訳ございません。
サウザーさまにどうしても伺ってみたいことがありましたので質問を送らせて頂きました。

現在、私は25歳で地方公務員をしております。普通預金が180万、定期預金が200万、有価証券込みで証券口座に170万ほどあります。このうち不動産投資に回せる資金としては500万程度だと考えております。

同僚がうつ病で潰されたのがそもそものきっかけですが、ここ一年ほどちょこちょこと株式投資をしておりました。

そんな中、先日の公務員の方の記事を読み、自分もより早く資本家側へ回りたいと思い、さっそく不動産関係の書籍を読んだり、不動産サイトで地元の物件を探してみました。

その過程で、表面利回り約14%の木造築古物件を見つけました。オーナーチェンジです。

計算式が路線価で売却すれば解体費用・手数料・消費税込みでも差益が出ると試算しています。固定資産税や購入手数料などを差し引いた利回りでも10%を超えています。

また、出口戦略としては借り主さまが出ていかれるまでは賃料を回収し、出ていかれてもすぐに客付けができるのであればそのまま保有、客付けができても修繕費用が高額であれば要検討、すぐに客付けができなければ解体して売却というコースを想定しております。

ここで質問ですが、仮に更地にした場合でも業者さまに売却することは可能でしょうか？更地にすると業者さまからの買付けがなくなるなど、単純に売れるかどうかが気になります。

また、場合に寄っては法人設立も考えておりますが、その場合はやはり年収400万を超えるくらいにならなければ個人で行う方が無難でしょうか？

コインパーキングについても検討をしておりますが、公務員法が壁となってしまっているので、チャンスを逃してしまう気がしてなりません。
一度に多くの質問をしてしまい申し訳ございません。ご回答戴けると幸いです。

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なるほど、答えがいのある内容が盛りだくさんの質問である。

質問は12/27で、ほとんど１ヶ月以上待ってもらってた訳であるが、僕はこれに対して暫定回答をしている。

----暫定回答-----

居候の身が終わったら順次ブログで回答して行きたいけど、結局ビジネスって自己責任じゃんか。自分で数字計算して、それで自分で孤独に決断するものでしょ。
他人に依存心があるなら大人しく勤め人やっときゃ良いんだよ。そもそも『無難』と言う言葉をポジティブな意味で使ってる時点で向いてねえの。飼い主に決断してもらってずっと家畜やってなさい。鬱になっても文句言わずに。

それから公務員はガチの共産主義だから法人作っておいたほうが良いと思う。

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質問者様を相手に、なんてひどい事を言うんだこいつは。

ボロクソなコメ返しをした訳だ。

まあ僕のコメント当時の本音は、

（普通に市場で買う売買仲介だし、詐欺まがいは無さそうだし、収益や出口についてそこまで検討してるんだったら多分うまく行くろうから、あとは自分でそろばん勘定してやっちゃいなYO！）

であった。いやマジで。

質問の内容であれば、更地にして逃げるんじゃなく、腰を据えて賃貸で回し続けるのが正解だと思う。（※物件の内見してないから断定的な事は言えないんだけど）

良い物件の仕入れに成功したら、僕は賃貸に回して資産とし、細く長く高利回りをしゃぶるのが大家さんの哲学であると考える。

『不動産のプロ』と言われる不動産屋は、すぐ売って利益確定させるんだけど、彼らは延々と仕事に追われる勤め人であり、一方で大家たちは遠からず勤め人卒業して、自由になる。

賃借人を追い出して更地にして売り抜けるスキームは、ややプロ（）向けであるし、その動機が「怖い」「逃げたい」って感情から来てるんだったら、それは良くない。

恐怖は無知から来るものなのでね。

（※大サービスだけど、不動産譲渡所得の短期譲渡と長期譲渡の税金を見落としてるよ！だから結論から言ってこのスキームは個人じゃ税に阻まれ大して利益出ないと思う）

ちょっと一回切ろうかな。

繰り返しになるけど、不動産って売ったらそれまでなんよね。

それと、物件を賃貸に出して家賃が振り込まれてしばらくすると、家賃収入ってのはなんと言うか、『無』から『有』が生まれて来る感覚になるんだ。

自分の資産を貸し出したが、その資産は帳簿上全く価値をすり減らさないのに（※僕の場合は物件がボロいからこれ以上物件価値が減りようが無いってだけかもだが）、でも家賃だけはちゃんと入って来る。

なんだろうこれは？的な気持ちになる。

不動産は古今東西、やってる人はお金持ちになる不思議なパワーが働いてるのかなあと思いを馳せる感じで。

ローマ時代のローマ人もそうだし、今の日本人もそう。

まあいいや、つづく。

次回は副業規定とか法人の話をしたい。