②【質問】表面利回り約14％の木造築古物件を見つけました。副業規定と法人について突っ込んだ考察。
番外編
Published: 2026年2月26日
質問者様についてだが、25歳公務員で500万持ってる事は素直に凄い。
やっぱ公務員を選ぶ人ってのは生き方そのものが手堅いんだろうな。
僕は断言するけど、慎ましい生活ぶり（生活水準の低さ）は何物にも代えがたい人生の宝だ。
自由の魂、人間の尊厳の土台となるものである。
一方、ワンルームマンション投資の詐欺ゴリラたちは、贅沢好きで基礎生活費がかなり高いから、人間のクズみたいな仕事と分かっていながら辞められず、高騰した基礎生活費を支えなければならぬのである。
暴力に怯え、奴隷根性が腐れ付き、貯金はゼロで、人間の尊厳など無い。
証券、保険、不動産、今や銀行もそうなったけど、顧客を食い物にする業界は、従業員も強欲と恐怖で縛り付けて食い物にする。
＜同僚がうつ病で潰されたのがそもそものきっかけ
と言うのは、僕も全く他人事じゃないし、僕も今思えばかなり精神的におかしくなってた時期が確かにあった。
その時の狂った言動の記憶が、今も僕をじくじくと苛み続ける。
思い出した瞬間、恥ずかしさのあまり奇声をあげて壁とかパンチしたくなる事が、正直言って今なおあるからな。
んでだ。
＜表面利回り約14%の木造築古物件（オーナーチェンジ）
なるほど。
諸々自分で経費とか取得税とか固定資産税を計算して、それで実質利回りで10%回ると想定している、と。
それが本当だと言う前提で話を進めようか。
この物件が戸建てなのかアパートなのか分からんけど、まあ大怪我はしない物件かなって思うし、経験積むには良さそうだと思う。
あとは金利を低く、融資年数をなるべく長く引くのがポイントかな。
（※スルガ銀行の4.5%は止めとこう）
返済比率は50％を目標に、何だかんだプラスのキャッシュフローで推移させるのが大事なコツである。
不動産の賃貸業は、押さえるべき所を押さえて動けば、めちゃくちゃ寛容な世界だ。
業者にカモられない事、入って来た家賃を『贅沢な暮らし』に遣い込んでしまわない事、この二点だけ。
たぶん、質問者の方にはこの素質はあると思う。勉強もしてるし、節約家だし、沈着冷静だし。
臆病なところも、経験を積めば素晴らしい才能になる。
大家仲間で破綻して首が回らなくなったって人は知らないもんなあ。
最後に法人設立の話題に触れておこうかな。
公務員でも不動産と農業だけは、お目こぼしがあるんやないかな。
公務員って、地元の名士とか地主とか資産家の一族が、何となくの腰掛けでやったりする仕事だから、皆が皆、無一文のプロレタリアートって事では無い。
資産家の眷属が、土地やアパートを持っていて副収入があるって事は、全く珍しい事じゃない。
僕のお爺さんは『公務員+週末農家』で、勤勉に働いて、亡くなった時にはびっくりするぐらいの財を蓄えてた事が発覚したし。
ええい、大サービス。
これはカネ取って教えるレベルの話で、僕の情熱と失敗が元になっているノウハウだけど、各県ごとに「個人事業税のあらまし」というのがあって、googleに自分の住んでる都道府県を○○県として、「○○県 個人事業税のあらまし」と検索すると、たぶんどの都道府県も共通なんだろうけど、個人事業における税金がかかる水準のめやすが出て来る。
不動産賃貸業の箇所を見てみると、アパートや戸建てなどは、10室以上からが課税、となってる。
すなわち、個人のアパートや戸建ては9室までは無申告でオッケー（※厳密に言うと非課税ではなく、税処理に手間がかかるから無申告で見逃してやる、って意味）である。
不動産やるなら、初期の頃は法人要らないしむしろ邪魔って言うね、ゴイスーな裏技。
個人の所有で9室までなら無申告で許して貰えるけど、10室超えると途端に全ての物件の収入が課税対象になるから、9と10の間がまさに天国と地獄の境目と言えるのである。
（※床面積とか収入額とか他にも条件あるから、必ず自分で調べてちょ）
だからまあ、戸建ては単価が良いから、戸建て９室まで無申告は飛び抜けて優遇されていて（※あんまり強調して改正されるとたまらん）、僕の中で戸建て最強説は揺るぎない物である。
木造築古物件とやらが12室のアパートとかだったら余裕で課税になるし、事業だよね？と突っ込まれたら税制上の事業って事になる。
戸建て専門で行くなら、9室に達する頃には勤め人卒業が見えてる。
てな訳で、公務員であっても不動産と農作業に関する事業解釈は、かなりゆったりしてるとは思う。
積極的に業としての不動産賃貸を本格派にやっちゃって、それが問題になると公務員の場合はけっこう言い訳も苦しいかもしれんね。
詳しく知らんけど。
普通の勤め人の場合なら、不動産以外の副業（ネットとか）であっても、
「は？副業じゃないですよ、土日の趣味の範囲です。なんか文句があるなら業務に支障があった事を立証して下さいよ？お？」
と言い返せばオッケーだ。
立証は難しい。
不動産なら、
「10室未満は個人事業になりませんわ」
と言ってやれば良い。
これ知っといた方が良いと思うけど、過去の判例で、看護師やってる女性が週５で夜勤のキャバ嬢やってたら、職場から副業すんなボケェと訴えられて、それで看護師の側が裁判に負けたって事例がある。
という事は、裏を返せば、週５でバイトして朝会社に出勤して眠くてフラフラで使い物にならない、っていう、完全に舐め切ったレベルまで行かないと、一般の勤め人の場合は裁判で負けはしないって事だ。
勤務が終わってからの平日の夜、それから土日の休み、あくまで余暇時間の範囲内で、不動産頑張っている人間を捕まえて、副業するなとかケンカ売ってきたらそれは反撃を食らわすチャンスであろう。
そうそう法人について。
代表者が自分一人になってると、勤め先としては
「副業だろそれ！」
とつつきに来るポイントではある。
一般の勤め人の場合は、上に述べた通り
「余暇時間だから趣味です」
と言う屁理屈で躱す事になるが、公務員だともしかしたら逃げられないかもしれない。
ここで、なるべく合法に近づけるやり方があるんだが、それはオカンを代表者にした法人である。
代表オカンという体にして、不動産の経費や収入は全部その『傀儡法人』を通してやる。
その法人からは誰にも給料を出さず、法人税を払って法人に現金を積んでいく体制にする。
利益が出たら、小規模企業共済とか経営セーフティ共済とか言うとんでもない節税ネタがあるし、そのへんは税理士さんも教えてくれる。
唯一の弱点は、オカンが強欲に目がくらんで息子の自分を裏切る場合だが、それはどうしようもないな。
ま、法人作らず、9室まででやってくのが良いかもしれんけど。
をはり。
